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赵燕菁:房地产转型需要更精准的操作

更新时间:2022-08-21 01:21:21
作者: 赵燕菁 (进入专栏)  

  

   1、新模式的内涵

   1.1 经济转型

   房地产转型不是孤立的产业转型,而是增长从高速度向高质量转型的具体体现。在资本性增长的尾声,运营型增长的模式还没有接续上之前,房地产匆忙地转型会导致极大的风险。新模式一定要坚持“先立后破”,把“立”放在首位。

   1.2 中美竞争

   没有孤立的房地产政策。尤其是在国际环境波诡云谲的复杂环境下,一定要选择风险最低的时候转弯。当前全球都处在资本高估值的关口,中国资本市场一定要挺到其它资本市场开始进入收缩周期,中国资本市场自主可控。这时才是房地产转向其他资本市场最安全的时候。

   1.3 政治安全

   “稳定宏观经济不仅是经济问题,更是政治问题”,在二十大之前,以转型为借口,轻率捅破房地产泡沫都是机会主义盲动。历史上这样的盲动曾给我党造成极大危害,教训惨痛不可不察。房地产转型不是目的,稳宏观经济才是目的。如果两者不可兼得,前者要为后者让路。任何牺牲增长的转型都是失败的转型,要“以实践效果检验政策的成败优劣”。

   2、新模式的过渡

   2.1 住房双轨

   中国在转型经济中独树一帜的重要经验,就是避免非此即彼,而是新老并行。在新的住房制度形成前,不是先破后立,而是先立后破,甚至立而不破,双轨并存。住房转型也是如此,不能将“房住不炒”简单化、教条化。在相当长的时间内,住房的金融属性必然客观存在的。“不炒”意味着驾驭这一属性,而不是消灭这一属性。转型不应打压存量商品房,而应做大增量保障房。相比“单轨”,“保障-商品双轨”提供了更多的政策选项和更大风险冗余。

   2.2 供给侧

   供给侧要同时在“稳商品、补保障”两方面发力,缺一不可。商品房市场是地方政府乃至国民经济最主要的资本来源,同时也给保障房提供了融资平台。商品房市场不稳,不仅保障房供给无从谈起,整个经济大厦都会不稳。任何打压商品房市场的政策,都是和中央稳经济的大目标背道而驰的。住房供给从商品房为主过渡到商品-保障双轨,前提首要是稳住商品房市场。中央经济会要求政策“纠偏”,就是纠正前一阶段抑制商品房市场的激进政策。

   房地产政策的重心,应当立即转向大规模保障房建设——通过做大保障房增量而不是减少商品房存量,扩大房地产的供给侧基础。在商品房市场,应当采用“弃量保价”的策略,减少新增供给,稳住地价、房价,让市场尽快出清;在保障房市场,应当采用“弃价保量”的策略,以最低的成本,大规模、全覆盖式地建设保障房。保障房融资采用“先租后售”模式,以商品房的价格做抵押,以租赁的方式获得现金流,到期后允许居民按照全成本价格“房改”,保障房转为商品房。

   2.3 需求侧

   房地产需求侧同样分为投资和自住两部分:1)放开对投资的限制(套数、价格、户籍等),房价由城市在全球分工市场决定,房价越高,表明城市资本的估值越高。通过与保障房按照一定比例挂钩,约束城市商品房供地规模;2)严格管理保障房准入标准,一个家庭只能有一套。进入资格同本市就业(个税、五险一金”)挂钩,房改资格与就业时间长短(而不是本地户籍)挂钩。防止保障房变为“福利房”,堵住保障房和商品房之间的套利渠道。政府可以通过消化商品房库存获得保障房。过渡期间慎重出台房地产税政策,同时探索财产税将历史遗留“小产权”合法化的制度路径。在保障房需求完全满足之前,保留“城中村”为低收入人群提供低成本租赁住房的功能,防止旧城更新带来市场租金的大幅上升。严控保障性租赁房的供给,避免过分冲击现有租赁市场。

   3、针对的问题

   3.1 稳经济

   房地产新政要紧紧围绕中央经济会议“稳经济”这一核心目标。商品房市场的目标是,防止金融出现系统性风险,确保银行抵押资产不缩水,开发商不违约,地方政府财政稳定;保障房市场的目标是,接续商品房供给减量带来的固投下降和价格上升带来的购买力恐慌。确保房地产市场总就业、总社融、总固投、总建设规模不减。

   利用应保尽保的保障房供给,通过“先租后售”向家庭注资,缩小有房和无房居民财富差距,实现中央提出的“共同富裕”目标,增强中国全社会的凝聚力。商品房价格的稳定,使有房居民的财产性收入大幅增加,再造亿级规模的中产阶级,拉动中国消费市场的扩大,将贸易战从国际市场转移到国内主场。

   3.2 稳政治

   防止房地产带来的就业危机、金融危机、过剩危机引起社会动荡。特别是相对其它国家经济复苏速度和质量的差距,触发对政权的不信任,为二十大顺利召开提供平稳的政治环境。没有十全十美的政策,好的政策如果时机不对,一样会带来错误的结果。有效的策略切忌多端寡要,而必须果断选择目标的舍弃和行动的优先。

  


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